今回のテーマは平成20年度、問22です。

建物区分登記に関する問題ですが、敷地権割合を求める際に苦戦される方が多くいます。
確かに気を付けて考えないと間違いやすい部分なので、この記事でしっかり理解しておきましょう。

どのように区分するのか

一番重要なのはこれです。
「そもそも、区分後の建物はどことどこになるのか」
これが分かっていなければ、敷地権の割合を計算することはできません。
本問では敷地利用権の割合を定めた規約がないので、床面積割合になります。
床面積が計算できなければ、敷地権の割合も求められないからですね。

では結論からいきましょう。このように区分されます。

本問では、共同住宅部分（イ）と居宅部分（ロ）の「２個の建物」に区分する、とありますよね。
そのため、（イ）はピンクで塗った部分、（ロ）は青で塗った部分になります。
これで「２個の建物」になるということです。
（どちらも２階建の区分建物ですね）

１階の隔壁は床面積に算入する

ここで多くの方が疑問に思うのが、１階の隔壁の扱いです。

「隔壁部分は引かなくていいのか？」

ということですね。
はい、引かなくてよいです。
なぜなら、１階は２部屋ぶち抜きで（イ）の１階になるからです。

もし隔壁を除いてしまうと、（イ）の１階が２つに分かれてしまうので、１個の建物にならなくなってしまうのです。

アガルートのテキストをお持ちの方であれば、申請書例47の各階平面図をご覧頂くとよいでしょう。
隣接する区分建物同士を区分合併して１個の建物にすると、その隔壁も合併後の建物の床面積に含まれますよね。
本問は区分合併ではありませんが、そのような状態に直接区分するということです。

床面積を計算しよう

では、敷地権割合を出す前提として、（イ）（ロ）の床面積を求めましょう。

（イ）
１階部分：126.84 ㎡
２階部分：57.37 ㎡
合　　計：184.21㎡

（ロ）
２階部分：68.07㎡
３階部分：116.14㎡
合　　計：184.21㎡

ということで、（イ）も（ロ）も同じ床面積になりました。
つまり、敷地権割合は（イ）も（ロ）も同じ割合になることが分かりますね。

敷地権割合を計算しよう

では、実際に敷地権割合を計算してみましょう。
建物の所有者は平野大輔です。

そして、平野大輔は、５番６の土地について４分の３の持分を有しています。
つまり、この４分の３の持分を、（イ）と（ロ）に割り付けてあげることになります。

先ほど求めた通り（イ）と（ロ）の床面積は等しいですから、ここはシンプルに1/2ずつにすると考えればよいでしょう。

したがって

3/4×1/2＝3/8

となり、（イ）も（ロ）も敷地権の割合は８分の３ということになります。

（ちゃんと床面積で計算して、3/4×18421/36842＝55263/147368　としても良いですが、計算が面倒なので1/2を使った方が良いですね。これは令和３年度も同様です）

まとめ

本問は

• 複数の部屋に分かれているものが１個の区分建物となる。
• 区分建物としては珍しい２階建である。
• 全てのフロアの計算が異なる。

といった要素が絡み合って、イメージもしづらく、手間も多い問題です。
たった4ページしかない割には強敵ではありますが、床面積割合を理解するには好素材なので、何度も解いて、腹に落としていきましょう。